先に損を引き受けるのは誰か——優先劣後という順番の話
減る順番を先に決めておく設計。つみたてには、その順位が無い
優先劣後とは、損失が出たとき誰の出資から先に減るのかを、あらかじめ決めておく仕組みです。増える順番ではなく、減る順番。ここを取り違えると意味がひっくり返ります。
出会ったのは、不動産クラウドファンディングの募集ページです。つみたてを5年続けて、値下がりは「全員が同じだけかぶるもの」だと思い込んでいた。順位という発想が、私には新しかった。
優先劣後は、損を引き受ける順番を先に決めておく設計
不動産クラウドファンディングのBATSUNAGUを運営する株式会社リムズキャピタルは、この構造をこう説明しました。「優先出資部分を投資家の皆様にご出資いただきます。そのため、劣後出資部分が全額毀損するまで、投資家の皆様の優先出資が元本毀損することがないような手当てをしております。」
投資家が出すのが優先出資です。損が出たら、劣後から先に削られる。中身はこれだけ。ただし公式が書いているのはここまでで、劣後を誰が出すのかには触れていません。一般には事業者側が出す設計と理解していますが、確認できたのは順番だけです。
契約の器は匿名組合。公式のよくある質問には「匿名組合とは、投資家が営業者の営業のために出資をし、その営業から生じる利益の分配を受けることを約束する契約形態のことです。」とあり、同じ回答が「出資元本の保証はありませんが、損失額が出資額を超えた場合でも、投資家が出資額を超えて損失の負担を分担することはありません。」と続きます。根拠法は不動産特定共同事業法、許可番号は東京都知事 第181号です。
インデックス投信には、この順位が無い
私が持っているのは eMAXIS Slim 米国株式（S&P500）と全世界株式です。基準価額が下がったとき、誰かが先に引き受けてくれることは起きません。保有者は全員、口数の比率どおりに同じだけ減る。優先も劣後もない、まっ平らな世界です。
どちらが偉いという話ではありません。インデックスは分散でならす。優先劣後は順番で受け止める。減り方の設計が違うだけ。5年やって初めて「自分の商品には順位が無い」と自覚できました。
順番があることと、元本が減らないことは別
ここを混ぜると危ない。公式の見出しは「元本毀損のリスクを抑える優先劣後構造」で、無くすとは書かれていません。効くのは「劣後出資部分が全額毀損するまで」の範囲。枠を超えれば優先出資も毀損します。
元本保証もありません。公式には「出資法により、出資金元本の保証は禁止されております。」とあります。利回りも同じで、「サイトで表示されている「利回り」はあくまで「想定利回り」であり、「利回り」の保証は法令に基づき一切行っておりません。」という注記が全ページ下部に置かれていました。条件を並べます。
| 項目 | BATSUNAGU公式サイトの記載 |
|---|---|
| 最低出資額 | 1万円から投資可能 |
| 想定利回り | 約5〜8%目標にファンドを組成（利回りの保証は一切行っていない） |
| 元本 | 出資金の元本保証なし。出資法により保証は禁止 |
| 申込みの撤回 | 契約成立交付書面の送付日を起算日として8日間 |
| 中途解約 | 原則として、クーリングオフ期間を経過した場合はできない |
| 税金 | 雑所得。年末調整を受けた給与所得者は雑所得の合計金額が年20万円超で確定申告が必要。損益通算できない |
| 運用中の開示 | 毎月1回、月次レポートで進捗と物件動向を開示 |
出典：BATSUNAGU公式サイト（株式会社リムズキャピタル）のトップとよくある質問。2026年8月28日に筆者が確認。条件は変更される場合があります。
私が探すのは、劣後の割合
優先劣後がある、と書いてあるだけでは足りません。知りたいのは幅です。劣後出資が全体の何割なのか。そこを超えれば優先出資も減るので、割合が分からないと動けない。
公式トップに載っているのは構造の説明までで、割合の数字はありませんでした。だから確認先は、契約締結前交付書面や各ファンドの募集ページになります。もうひとつ見るのが、クーリングオフの起算日。8日という長さより、いつから数えるかのほうが怖い。
順番の話が腑に落ちたら、次は「寄せ方」の話へ
そもそも1本に寄せるのか、分けるのか。貸付投資とインデックスの前提の違いを次の記事で並べています。
まとめ｜順番を確かめてから、金額を決める
優先劣後は、損失を誰から引き受けるかという順番の取り決めでした。減らない仕組みではありません。順位を持つ商品と、持たない商品。この2つが並んでいると分かった。
つみたてでは考えずに済んだ問いが、ここでは先に立ちます。誰が先に痛むのか。範囲はどこまでか。仕組みの理解はAI、事実確認は一次情報。金額を決めるのはそのあとです。
本記事は不動産クラウドファンディングと優先劣後構造に関する一般的な情報提供であり、特定のファンドへの出資を推奨するものではありません。引用した記載は2026年8月28日に筆者が公式サイトで確認した執筆時点のもので、条件・許可番号・税制は変更される場合があります。優先劣後構造は損失の負担順序を定めるものであり、元本の維持を保証しません。劣後出資部分を超える損失が生じれば優先出資も毀損します。想定利回りも保証された数値ではありません。税務の取扱いは所得状況により異なるため、国税庁の公表資料や税務署にご確認ください。AIの出力には誤りが含まれることがあり、投資判断をAIに委ねることは推奨しません。最終的な投資判断はご自身の責任で行ってください。本サイトはアフィリエイト広告（成果報酬型広告）を利用する場合があります。